Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Как ребенок может получить право собственности
По закону дети могут становиться собственниками недвижимости. На это не влияет то, сколько ребенку лет — право собственности может получить и новорожденный.
Несовершеннолетние становятся собственниками недвижимого имущества в случае:
- вступления в наследство;
- принятия недвижимости в дар;
- участия в приватизации. Для этого дети должны жить в квартире, которая не приватизирована. Ребенок при приватизации получает такую же долю, как и доля других лиц, проживающих в жилье;
- добровольного выделения доли матерью и отцом;
- выделения доли в жилье, которое приобретено за средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут использоваться для покупки дома, квартиры, в том числе и с использованием ипотеки. В таком случае закон обязывает выделить детям доли в приобретенной недвижимости. Это необходимо сделать не позднее 6 месяцев после снятия обременения, если жилье покупали с использованием банковского кредита.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
О документах для сделки
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка мы уже изучили. Теперь стоит рассмотреть список необходимых бумаг, который потребуется для реализации поставленной задачи.
Перечень документов можно представить себе следующим образом:
- разрешение от опеки на заключение сделки;
- паспорта;
- свидетельства о рождении;
- согласие на продажу жилья (при долевой собственности) от всех хозяев имущества;
- свидетельства о браках совершеннолетних участников-продавцов;
- разрешения от супругов, если речь идет о совместно нажитом имуществе;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии, не выдается с 2017 года);
- справка об отсутствии задолженностей;
- форма 9 (с информацией о зарегистрированных гражданах в квартире).
Желательно все перечисленные документы предоставлять вместе с их копиями. Заверять выписки нет необходимости.
Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это реальная, но не самая простая задача. И если не подготовить перечисленный пакет документов, справиться с поставленным вопросом никак не получится.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
-
Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
-
Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Посредники и сделки с имуществом
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.
Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.
Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:
- быстрый поиск клиентов;
- полная юридическая безопасность;
- сопровождение сделки от начала до конца;
- низкая вероятность работы с мошенниками.
Недостатки у этого приема тоже есть. Например:
- комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
- существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
- нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).
Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.
Особенности продажи при детях-жильцах
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) доставляет намного меньше хлопот. Но проблемы все равно могут возникнуть.
Дело все в том, что на момент оформления сделки по продаже недвижимости, в ней не должны быть прописаны дети. И вся сложность заключается в том, что несовершеннолетних сначала придется перерегистрировать. Только после этого удастся без труда продать квартиру. Никакого разрешения от опеки не потребуется.
Выписать в никуда нельзя по закону. Поэтому сначала придется подыскать ребенку новое жилье. В зависимости от возраста дети могут быть прописаны:
- до 10 лет – обязательно с одним из родителей;
- с 10 до 14 лет – с другими близкими родственниками (кроме законных представителей);
- 14-18 лет – в любом месте, но с разрешения собственника квартиры и родителей.
В любом случае, о продаже жилого имущества можно не задумываться до тех пор, пока ребенку не нашли другое место жительства. Как осуществить выписку и перепрописку? Ответ на данный вопрос мы изучим ниже.
Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья
Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.
Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.
Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.
На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.
А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.
Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.
По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.
По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.
При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.
В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.
1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят
Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.
По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.
Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.
Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний
Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:
- Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
- Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
- Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
- Оформить заявление-ходатайство;
- Подать собранные документы плюс заявление;
- Получить решение ООП;
- Дождаться решения чиновников.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:
- Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
- Разрешение органов опеки не нужно;
- Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.
Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.
При чем тут материнский капитал
«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.
В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».
Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего
Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
Условия получения разрешения
Опека может одобрить продажу недвижимости, если:
— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.
На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.
Пакет документов
При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:
— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);
— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;
— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;
— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;
— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.
Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.